中國城中村改造建設可行性研究及發(fā)展潛力報告2024年版

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正文目錄

正文目錄    2
圖表目錄    18
第1章：城中村改造建設發(fā)展綜述    21
1.1 城中村改造的定義    21
1.1.1 城中村的定義    21
（1）城中村的定義和特征    21
（2）城中村產(chǎn)生的原因    21
（3）城中村的社會(huì )功能    22
1.1.2 城中村改造的定義    23
（1）城中村改造的定義    23
（2）城中村改造的目標    24
1）綜合發(fā)展    24
2）社會(huì )目標    24
3）產(chǎn)業(yè)目標    25
4）文化目標    25
1.2 城中村改造的必要性    26
1.2.1 城中村的負功能    26
（1）城中村成為城市犯罪高發(fā)地帶    26
（2）城中村影響城市景觀(guān)    27
（3）城中村成為不穩定因素    27
1.2.2 城中村改造的經(jīng)濟效益    28
1.2.3 城中村改造的環(huán)境效益    29
（1）改善環(huán)境，促進(jìn)持續發(fā)展    29
（2）美化城市，提升形象    29
（3）基礎建筑完善，改善居住環(huán)境    30
1.3 城中村改造對房地產(chǎn)的影響    30
1.3.1 對房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響    30
1.3.2 對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響    30
1.3.3 對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響    30
第2章：城中村改造建設的外部環(huán)境分析    31
2.1 我國經(jīng)濟環(huán)境分析    31
2.1.1 GDP運行軌跡分析    31
2.1.2 固定資產(chǎn)投資軌跡分析    32
2.1.3 國家宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展趨勢    34
2.2 我國城鎮化進(jìn)程    37
2.2.1 城鎮化的定義    37
2.2.2 我國城鎮化發(fā)展歷程    39
2.2.3 我國城鎮化建設趨勢    39
2.2.4 城鎮化帶來(lái)的投資機遇    42
2.3 人口現狀分析    44
2.3.1 我國人口構成分析    44
2.3.2 我國人口素質(zhì)分析    45
2.3.3 我國年齡結構分析    45
2.4 產(chǎn)業(yè)結構調整趨勢    46
2.4.1 三次產(chǎn)業(yè)之間結構變化趨勢    46
2.4.2 工業(yè)內部各產(chǎn)業(yè)結構變化趨勢    46
2.4.3 農業(yè)內部結構各產(chǎn)業(yè)結構變化趨勢    47
2.5 土地資源供給分析    48
2.5.1 全國土地資源供給現狀    48
2.5.2 全國土地資源利用現狀    49
2.5.3 全國土地資源供給趨勢    49
2.6 房地產(chǎn)景氣度分析    50
2.6.1 全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析    50
2.6.2 全國商品房銷(xiāo)售和待售情況    51
2.6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源    52
2.6.4 全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數    53
第3章：城中村改造市場(chǎng)分析與改造模式    54
3.1 城中村改造市場(chǎng)現狀分析    54
3.1.1 我國城中村改造進(jìn)程分析    54
3.1.2 我國城中村改造主要問(wèn)題    54
（1）城中村改造土地問(wèn)題分析    54
（2）違章建筑拆遷補償問(wèn)題分析    58
（3）改造資金來(lái)源渠道問(wèn)題分析    59
（4）城中村改造的利益分配問(wèn)題    59
（5）城中村改造與城市整體功能協(xié)調問(wèn)題    60
（6）改造后村民后續生活的改善問(wèn)題    61
3.2 城中村改造市場(chǎng)競爭分析    65
3.2.1 現有業(yè)內競爭者分析    65
3.2.2 城中村村民議價(jià)能力    65
3.2.3 潛在進(jìn)入者威脅分析    65
3.3 城中村主要改造模式分析    66
3.3.1 城中村改造主體分析    66
（1）主導型    66
（2）村集體主導型    67
（3）開(kāi)發(fā)商主導型    68
3.3.2 城中村改造方式分析    69
（1）一次性全面改造    69
（2）滾動(dòng)式全面改造    70
（3）綜合整治式改造    71
3.3.3 城中村改造成本分析    71
（1）總成本結構分析    71
（2）拆遷補償費分析    71
（3）工程咨詢(xún)費分析    72
（4）市政配套費分析    72
（5）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費用分析    73
（6）運營(yíng)管理費分析    73
3.3.4 城中村改造模式分析    73
（1）式改造模式    73
（2）自發(fā)式改造模式    74
（3）市場(chǎng)式改造模式    74
3.4 城中村改造融資模式分析    75
3.4.1 土地拍賣(mài)融資方式    75
（1）含義及適用范圍    75
（2）主要優(yōu)勢與劣勢    76
3.4.2 銀行信貸融資方式    78
（1）含義及適用范圍    78
（2）主要優(yōu)勢與劣勢    78
3.4.3 集體經(jīng)濟自籌資金方式    79
（1）含義及適用范圍    79
（2）主要優(yōu)勢與劣勢    80
3.4.4 房地產(chǎn)信托（REITs）    81
（1）含義及適用范圍    81
（2）主要優(yōu)勢與劣勢    82
3.5 城中村改造拆遷補償模式分析    85
3.5.1 補償方式分析    85
（1）貨幣補償方式分析    85
（2）產(chǎn)權調換方式分析    85
3.5.2 安置方式分析    86
（1）就地安置方式分析    86
（2）異地安置方式分析    87
3.6 城中村公共設施開(kāi)發(fā)運營(yíng)模式    87
3.6.1 工程項目融資代建制    87
3.6.2 村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式    87
3.6.3 PFI(私人主動(dòng)融資PrivateFinanceInitiative)    88
3.6.4 分階段的建設時(shí)序控制    89
第4章：城中村改造市場(chǎng)規模與投資分析    90
4.1 城中村改造市場(chǎng)規模分析    90
4.1.1 我國現有城中村數量規模    90
4.1.2 我國現有城中村區域分布    90
4.1.3 我國城中村改造需求分析    91
4.1.4 我國城中村改造市場(chǎng)規模    91
4.2 城中村改造項目關(guān)鍵成功因素    92
4.2.1 要素一：營(yíng)造區域價(jià)值    92
4.2.2 要素二：綜合體建筑開(kāi)發(fā)    93
4.2.3 要素三：項目開(kāi)發(fā)順序    93
4.2.4 要素四：項目整體社會(huì )效應    94
4.3 城中村改造商業(yè)市場(chǎng)定位與規劃    95
4.3.1 項目區域市場(chǎng)分析    95
（1）城市規劃角度    95
（2）城市商業(yè)市場(chǎng)角度    96
（3）相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)角度    96
4.3.2 項目模式研究分析    97
（1）現行模式分析    97
（2）主要模式對比分析    97
（3）城中村改造新模式    99
4.4 城中村改造住宅市場(chǎng)定位與規劃    102
4.4.1 項目整體定位    102
4.4.2 目標客戶(hù)定位    102
4.4.3 目標客戶(hù)分析    102
4.4.4 項目規劃分析    103
4.5 城中村改造項目案例分析    103
4.5.1 上海新天地項目    103
（1）項目指標分析    103
（2）功能規劃布局    104
（3）項目開(kāi)發(fā)戰略    104
4.5.2 廣州江南新苑項目    105
（1）項目指標分析    105
（2）功能規劃布局    105
（3）項目開(kāi)發(fā)戰略    106
4.5.3 佛山東方廣場(chǎng)項目    107
（1）項目指標分析    107
（2）功能規劃布局    107
（3）項目開(kāi)發(fā)戰略    109
4.5.4 深圳中航城項目    109
（1）項目指標分析    109
（2）功能規劃布局    110
（3）項目開(kāi)發(fā)戰略    110
4.5.5 深圳世紀城項目    111
（1）項目指標分析    111
（2）功能規劃布局    111
（3）項目開(kāi)發(fā)戰略    112
4.6 城中村改造投資風(fēng)險與控制    112
4.6.1 城中村改造投資風(fēng)險分析    112
（1）城中村改造資產(chǎn)性風(fēng)險    112
（2）城中村改造營(yíng)運風(fēng)險    113
（3）城中村改造市場(chǎng)風(fēng)險    116
（4）城中村改造社會(huì )風(fēng)險    116
（5）城中村改造自然風(fēng)險    116
（6）城中村改造商業(yè)風(fēng)險    117
4.6.2 房企城中村改造風(fēng)險控制    117
（1）政策支持的合約化控制    117
（2）拆遷補償的規范化控制    117
（3）開(kāi)發(fā)盤(pán)量的分散化控制    118
（4）專(zhuān)項報規的特殊化控制    118
（5）土地摘牌的技術(shù)化控制    119
（6）融資途徑的多樣化控制    119
（7）對于土地競拍情況的約定    120
（8）對于特殊情況的處理    120
第5章：代表城市城中村改造模式選擇策略    121
5.1 廣州市城中村改造策略分析    121
5.1.1 城中村改造范圍分析    121
5.1.2 城中村產(chǎn)業(yè)結構分析    121
5.1.3 城中村人口結構分析    123
5.1.4 城中村管理體制分析    125
5.1.5 城中村改造政策解讀    133
5.1.6 城中村改造進(jìn)程分析    135
5.1.7 城中村改造策略分析    136
（1）深化轉制型社區管理體制改革，完善社區治理    136
（2）提高農轉居人員養老保險水平的思路與方案    137
（3）提供轉制型社區公共服務(wù)水平，拓展社區服務(wù)資金籌集渠道    138
（4）深化集體經(jīng)濟組織各項制度改革    139
（5）推行一村一策，選擇合適的“城中村”改造模式    140
（6）加強中專(zhuān)職業(yè)技能教育，增加高中學(xué)位，擴大繼續教育的規模，為“農轉居”人員就業(yè)奠定基礎    141
（7）促進(jìn)“農轉居”人員再就業(yè)    142
5.1.8 城中村改造個(gè)案分析    144
（1）楊箕村、獵德村改造分析    144
（2）琶洲村、林和村改造分析    147
（3）文沖村、永慶坊、蘿峰村改造分析    149
5.2 北京市城中村改造策略分析    150
5.2.1 城中村改造范圍分析    150
5.2.2 城中村產(chǎn)業(yè)結構分析    153
5.2.3 城中村人口結構分析    156
5.2.4 城中村管理體制分析    157
5.2.5 城中村改造政策解讀    161
5.2.6 城中村改造進(jìn)程分析    173
5.2.7 城中村改造策略分析    174

圖表略……詳見(jiàn)官網(wǎng)